כיצד שמאות משפיעה על שווי נכס בהליכי גירושין או ירושה (פירוק שיתוף במקרקעין)

הליכי גירושין וירושה הם מהמורכבים והרגישים ביותר, במיוחד כאשר הם כוללים נכסי נדל"ן משותפים. כדי להגיע לחלוקת רכוש הוגנת וצודקת, יש

צורך בקביעת שווי אובייקטיבי לנכסים, וזוהי משימתו של שמאי מקרקעין מומחה.

גירושין – איזון משאבים והערכת שווי אובייקטיבית

במקרה של פרידה, יש לבצע איזון משאבים ולחלק את כל הנכסים המשותפים באופן שוויוני ככל הניתן. הדירה או הבית המשותף הם לרוב הנכס בעל

הערך הגבוה ביותר והמורכב ביותר לחלוקה מפני שהם טומנים בחובם חבויות שונות שלא מקבלות ביטוי בצורת חשיבה רגילה אלא בצורה של גילום.

מזומן מרכוש הוא הדבר הקל ביותר לחלוקה מפני שמדובר בכסף או שווה כסף, כשמדובר במקרקעין צריך להבין את כל התמורות והחבויות כדי

להעריך את השווי הראוי ולבצע את החלוקה בהתאם.

חשוב לדעת:

בנכסי מקרקעין שבהם מוקנות זכויות במקרקעין יש סוגים שונים של שווי, לצורך הדוגמא אשתמש בשניים מהם :

1.שווי שוק – שווי הנכס בין קונה מרצון למוכר מרצון המגלם בתוכו אלמנטים שונים של חבויות(מס,היטלים למינים וכו')

2.שווי זכויות – הסכום שנותר נטו למוכר לאחר תשלומי החובה והמיסים.

להלן דוגמה פשוטה ולא מורכבת כלל (ניתן לומר שהמציאות מורכבות פי כמה עשרות מונים) של תחשיב נכון ותחשיב לא נכון שמבצע שמאי מקרקעין:

הנחה:

האשה מקבלת את הבית הפרטי + המטלטלין סה"כ בסכום של 3,100,000 ₪.

הבעל מקבל את הדירה + מזומנים בעו"ש סה"כ סכום של 2,300,000 ₪

ברגע שהאשה תעביר לבעל תשלום איזון על סך 400,000 ₪ הכל היה צריך לבוא על מקומו בשלום והחלוקה מאוזנת, כל אחד קיבל 2,700,000 ₪.

תחשיב שגוי : כביכול על פי הרציונאל האנושי ולפי שווי שוק –

בתחשיב זה, מתעלם שמאי המקרקעין מחבות המס שחלה על הבית הפרטי בגובה 500,000 ₪.

כאשר תמכור האישה את הבית הפרטי, יישאר בידיה רק 2,000,000 ₪ נטו. בנוסף, בצורה שגויה שילמה האשה לבעל תשלומי איזון של 400,000 ₪.

 ניתן לראות מטה שלא באמת התאזנו, וכך שבנטו נשאר –

תחשיב נכון :

ניתן לראות מטה שכעת התאזנו, וכך שבנטו נשאר –

לסיכום הדוגמה, חבות המס שנכללה בשווי השוק מושתת על שני בני הזוג, ברגע שחילקנו לפי השכל הטבעי והישר יצרנו עיוות שגורם לאשה לקבל

פחות מהעוגה ועוד לשאת בתשלום איזון גבוה בהרבה ממש שנדרש, פגענו בה פעמיים. עיוות זה נוצר כי לא התייחסנו לקשר הסימביוטי עולם המיסוי

והחקיקה ולבין נכסי מקרקעין למיניהם. חשוב להבין אין קשר בין שווי השוק ולבין שווי הזכויות של כל שותף במקרקעין.

שווי קובע: השמאי קובע את שווי השוק המלא של הנכס, לעיתים לפי "מועד הקרע" או תאריך סמוך להערכה.

• הערכת ליקויים ופוטנציאל: השמאי בוחן ליקויים, חריגות בנייה או פוטנציאל השבחה (כגון זכויות בנייה) המשפיעים על המחיר, ומסייע לקבוע את שווי הפיצוי שיקבל הצד היוצא מהנכס.

ירושה – חלוקה הוגנת של העיזבון בין יורשים

כאשר מדובר בעיזבון הכולל נכסים רבים (דירות, קרקעות, נחלות או נכסים מניבים), קביעת שווי מדויק היא המפתח למניעת סכסוכים בין היורשים.

• ערך שוק אמיתי: השמאי מעריך את הנכסים לפי ערך השוק הריאלי שלהם, תוך התחשבות בכל המאפיינים הייחודיים של כל נכס.
• נכסים מורכבים: במקרים של נחלות חקלאיות או נכסים מורכבים מבחינה תכנונית, חוות הדעת השמאית קריטית להפרדה בין שווי הקרקע, המבנים והזכויות הנלוות.
• בסיס להחלטה: חוות הדעת מאפשרת ליורשים: 1. למכור את הנכס ולחלק את התמורה. 2. שאחד היורשים ירכוש את חלקם של האחרים לפי שווי הזכויות האמתיות המוקנות לו ולא לפי שווי השוק המגלם חבויות נסתרות בין אם מיסים או תשלומי חובה לרשות מקרקעי ישראל.

חשיבות האובייקטיביות והניטרליות

התפקיד העיקרי של השמאי בהליכים אלו הוא ניטרליות מוחלטת.

• שמאי לא מייצג צד: הוא אינו מייצג את האישה, הגבר או יורש ספציפי – אלא את הנכס ואת שוויו האמיתי.
• חוות דעת קבילה: הדו"ח השמאי שלו הוא מסמך מקצועי המסייע לבית המשפט או לגורם המפשר להגיע להכרעה צודקת ואמינה

לסיכום

במחלוקות רכושיות וחלוקת עיזבון, שמאי מקרקעין הוא גורם קריטי לשמירה על איזון וצדק כלכלי. בחירת שמאי מומחה ומוסכם מבטיחה שכל הצדדים יקבלו את חלקם על בסיס נתונים מקצועיים, ולא על בסיס הערכות מוטות.