הערכת שווי קרקע מורכבת יותר, משום שהיא מתבססת על פוטנציאל תכנוני ולא על נכס קיים. בניגוד לדירה או למבנה שכבר עומדים על הקרקע, כאן יש צורך להבין מה ניתן לבנות, אילו מגבלות קיימות, מהן עלויות הפיתוח, מהם היטלי ההשבחה ואילו זכויות בנייה קיימות או עתידות להתווסף. השווי מבוסס על שילוב בין השוק, התכנון, הכלכלה והמיסוי – ולא רק על עסקאות השוואה.

לרוב נדרשים:

• נסח טאבו עדכני

• תשריט/מדידה עדכנית

• תב"ע תקפה ותכניות מאושרות/מופקדות

• מידע תכנוני מהרשות המקומית

• פרטי בעלות ושותפים

• היסטוריית עסקאות (אם קיימת)
  שמאי מקרקעין משלים את החסר לפי הצורך ובודק תכניות עתידיות שלא תמיד נמצאות בידיו של הלקוח.

הערך מושפע ממגוון גורמים:

• מיקום ואיכות הסביבה

• ייעוד הקרקע ואחוזי בנייה

• היתכנות הפרויקט ומגבלות תכנון

• גישה, תשתיות ותחבורה

• עלויות פיתוח צפויות

• מצב שוק הנדל״ן במחוז הרלוונטי

• היטלי השבחה, מסים ועלויות מימון

• ביקוש עתידי לשימוש המיועד
  כל שינוי קטן בתכנון – עשוי להשפיע משמעותית על הערכת השווי.

בהחלט. זו אחת הפעולות החשובות ביותר לפני כל עסקת נדל"ן. קרקע יכולה להיראות "מציאה", אך בפועל מגבלות תכנון, עלויות פיתוח גבוהות או זכויות בנייה מצומצמות עלולות להפוך את העסקה לבלתי משתלמת. הערכה מקצועית מגלה את הסיכונים מראש, מונעת הפתעות וחוסכת הפסדים של מאות אלפי שקלים.

ערך הזכויות נקבע לפי רווחיות הפרויקט:
שמאי בודק מה ניתן לבנות, מה השווי הצפוי של יחידות הבנייה, אילו עלויות יידרשו למימוש הזכויות, האם חל היטל השבחה, ומהו שווי הקרקע לאחר המימוש. חישוב הזכויות כולל ניתוח כלכלי ולא רק חישוב שטחים, ולכן חשוב שייעשה על ידי שמאי מקצועי.