שמאי מקרקעין מוסמך למגורים, מסחר וקרקעות דוחות מדויקים, שקיפות מלאה וליווי אישי עד קבלת החלטה
ראייה אסטרטגית מעבר למספרים
מנתחים תב״עות, זכויות בנייה, מגמות אזוריות, תחבורה ותשתיות כדי לחשוף פוטנציאלהשבחה לצד סיכונים חבויים.
שקיפות ומיקוד תועלת ללקוח
כל ממצא מוצג בשפה ברורה: מה משמעותו לעסקה, איך הוא משפיע על המחיר, ומהי המלצה פרקטית להמשך.
זמינות ודיוק בזמן
דוחות שמאים מוגשים בזמן, עם איכות אסמכתאות שמספקות שקט נפשי מול בנקים,רשות המיסים ובתי משפט.
יחס אישי
תקבלו ליווי של שמאי בכיר, ולא ״עוד דוח״. המטרה: לחסוך טעויות יקרות ולהגדיל את הסיכוי לרווח.
ראייה אסטרטגית מעבר למספרים
מנתחים תב״עות, זכויות בנייה, מגמות אזוריות, תחבורה ותשתיות כדי לחשוף פוטנציאלהשבחה לצד סיכונים חבויים.
שקיפות ומיקוד תועלת ללקוח
כל ממצא מוצג בשפה ברורה: מה משמעותו לעסקה, איך הוא משפיע על המחיר, ומהי המלצה פרקטית להמשך.
זמינות ודיוק בזמן
דוחות שמאים מוגשים בזמן, עם איכות אסמכתאות שמספקות שקט נפשי מול בנקים,רשות המיסים ובתי משפט.
יחס אישי
תקבלו ליווי של שמאי בכיר, ולא ״עוד דוח״. המטרה: לחסוך טעויות יקרות ולהגדיל את הסיכוי לרווח.
הערכות שווי מקצועיות הן הבסיס לכל החלטה כלכלית בנדל"ן. אנו מספקים אומדן על פי התקינה והקווים המנחים השמאיים, הפסיקה והחקיקה, שרק על פיהם ואין בלתם, ניתן לקבוע שווי לנכסי מקרקעין בישראל. משרדנו מתמחה בכימות נתונים איכותי, ובבדיקה קניינית ותכנונית מקיפה לצורך קבלת הערכת שווי מהימנה ומדויקת ככל הניתן.
הפחתת תשלום היטל השבחה אפשרית באמצעות שמאי מקרקעין המגיש השגה על שומת הרשות המקומית. היא מתבצעת כאשר לטענת הנישום ההשבחה שחלה במקרקעין בעקבות תוכנית או הקלה שניתנו אינה בגובה ההשבחה שטוענת הועדה והיא נמוכה יותר. בדיקה מעמיקה של התוכנית המשביחה וניתוח זכויות הבנייה יכולים לחסוך לך עשרות ומאות אלפי שקלים. אל תשלם את הסכום המלא לפני ייעוץ. כדי להבין רק את הפן הפסכילוגי של העניין ומבלי להכנס למתמטיקה ולמספרים, מוצגת באתר תמונה הממחישה כיצד הרשויות(במקרה זה הועדה לתכנון ובניה) רואות את הנכס שלך אל מול איך אתה רואה את הנכס שלך.
בדיקת כדאיות כלכלית של פרויקטים לבניה
בבדיקת כדאיות כלכלית (go no go) מבוצעות מספר בדיקות במספר היבטים על מנת לתת החלטה ליזם המעוניין לצאת לדרך ולעלות לקרקע –
ניתוח שוק וסביבה
- בחינת היצע וביקוש.
- סקר מחירים.
בדיקה תכנונית ומשפטית
- זכויות בנייה: בחינת התב"ע (תוכנית בניין עיר).
- מצב משפטי: בדיקת בעלות, הערות אזהרה, עיקולים או הגבלות אחרות על הקרקע.
אומדן עלויות הפרויקט
- עלויות הקרקע, ,בנייה, ישירות ועקיפות, היטלים ואגרות, בצ"מ וכו'.
אומדן הכנסות ורווח יזמי
- הכנסות ממכירת היחידות כבנויות.
- מיסוי (מע"מ, מס שבח ורכישה, היטל השבחה).
- התאמת שיעור היוון לפרויקט ושחיקת הרווח עד השלמת הפרויקט.
- הצמדות ומדדים שיילקחו בחשבון לאומדן.
- עלות מטלות ציבוריות כתנאי להגשמת הפרויקט.
מודל מימון ותזרים מזומנים (במידה ונדרש מימון)
- חישוב עלויות הריבית והעמלות לבנק.
- כמה כסף היזם צריך להביא "מהבית" ומתי.
- הערכה מתי יתקבל היתר הבנייה, מתי יתבצע השיווק ומתי תסתיים הבנייה.
חוות דעת מומחה לבתי המשפט
חוות דעת של שמאי מקרקעין לבית משפט נדרשת בכל מקרה שבו קיים סכסוך או צורך משפטי לקבוע ערך כספי של נכס מקרקעין, זכויות במקרקעין או נזקים שנגרמו להם. השמאי משמש במקרים אלו כ"עד מומחה".
דוגמאות המקרים העיקריים שבהם בית המשפט ידרוש או יסתמך על חוות דעת שמאית :
- פירוק שיתוף (בגירושין או בין שותפים).
- תביעות בגין ירידת ערך (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה).
- תביעות נזיקין וליקויי בנייה.
- סכסוכי דייר מוגן ושכירות.
הפחתת תשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
הליווי השמאי כולל בחינת שומת רמ"י והגשת השגה מנומקת כדי להפחית את חבות התשלום באופן משמעותי. לדוגמא :
· תשלום "דמי היתר".
· דמי פיצול מגרש.
· היוון דמי חכירה (או חידוש חכירה).
· דמי שימוש (בגין שימוש חורג או חריגות בנייה).
רכישת דירת עמידר
הצעד הראשון ברכישה, הוא הגשת בקשת רכישה באחד ממשרדי חטיבת ר"פ בעמידר בהתאם למיקום הגאוגרפי של הנכס, שם אפשר לקבל גם שובר תשלום עבור דמי טיפול. תשלום השובר הינו תנאי לתחילת הטיפול בבקשת הרכישה.
כחלק מהטיפול בבקשת הרכישה מכינה עמידר תשריט של המושכר ובודקת האם אין מניעה למכור את זכויות הבעלות/חכירה בו. בשלב הבא יגיע אל המושכר שמאי מקרקעין מטעם חברת עמידר שיעריך את שווי הנכס ולאחר מכן יועברו כל הנתונים כולל בקשת הרכישה לדיון בפני ועדה מוסמכת לצורך אישור העסקה.
בתום תהליך זה ובמידה והתקבל אישור רמ"י למכירת זכויות הבעלות/חכירה במושכר תשלח אליך עמידר הודעה בה נקוב הדרישה לתשלום של עמידר על שווי זה ניתן ואף רצוי לערער.
משרדי בעל ידע וניסיון בהפחתת סכומי כסף גדולים עבור שומות עמידר.
עלויות בנייה למס שבח
במטרה לצמצם מחלוקות בין מוכרי דירות מגורים לרשות המיסים, פורסמה לאחרונה תוספת להוראות ביצוע משנת 1987, הכוללת הנחיות להתמודדות עם מקרים בהם למוכר אין אסמכתאות להוצאות שהוציא על בניית הדירה, אותן הוא מבקש לנכות מהשבח החייב במס.
מדובר במקרים בהם אדם רכש קרקע ובנה עליה דירת מגורים בבנייה עצמית. כעבור שנים רבות מבקש אותו אדם למכור את הדירה. באופן עקרוני, עלויות בנייה מהוות הוצאה המותרת בניכוי מהשבח החייב במס, וניכוין עשוי להפחית משמעותית את גובה המס שישולם בעת המכירה.
משרדי נותן שירות בחוות דעת מסוג זה – לאומדן גובה עלויות בניה למועדים היסטוריים וכן אומדן לשווי עלות שיפוץ.
מכרתם נכס אך אין ברשותכם קבלות על עלויות השיפוץ והבניה? אם התשובה היא כן, אז שמאי מקרקעין יוכל לחסוך לכם במקרים מסוימים לא מעט כסף ולצמצם את חבות המס.
שמאות לדמי שכירות ראויים
שומה לדמי שכירות ראויים (או "דמי שימוש ראויים") נדרשת כאשר יש צורך לקבוע מהו שכר הדירה שהיה מתקבל עבור נכס מסוים בשוק החופשי, בסיטואציות שבהן אין חוזה שכירות בתוקף או שיש מחלוקת על גובה התשלום.
להלן המקרים הנפוצים בהם נדרשת חוות דעת של שמאי מקרקעין לנושא זה:
- סכסוכי משפחה וגירושין.
- ירושות ועיזבונות
- איחור במסירת דירה על ידי קבלן.
- דייר סרבן או פולש.
- פירוק שיתוף במקרקעין.
- לעתים רשות המסים דורשת שומה אם היא חושדת שחוזה שכירות בין "צדדים קשורים" (למשל חברה ובעל השליטה בה) נחתם במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, מה שעלול להיחשב כהטבה החייבת במס.
מס שבח 49 ז'
שמאי מקרקעין הוא גורם קריטי בתכנון מס שבח לפי סעיף 49ז', מכיוון שהסעיף מבוסס על "פיצול רעיוני" ו"פיצול אופקי". החוק קובע נוסחאות יבשות, אך רכיבי השווי המוערכים על ידי השמאי ומוזנים לנוסחה, הם הפרמטרים שבהם השמאי יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
כל הרכיבים מחושבים על פי תקינה וקווים מנחים שמאיים, שמאי מנוסה יודע לזקק את רכיבי השווי כך שגם אם היא מתקבלת תוצאה שונה משומת מס השבח אין זה אומר שהיא לא נכונה, מכיוון שלא תמיד שמאי הנושים(שמאי השייך למיסוי מקרקעין) לוקח בחשבון את כל רכיבי השווי, וגם אם לקח לא בטוח שכיאות.
דוגמה קטנה לחיסכון: הגדלת שווי הדירה בחוות הדעת ב-200,000 ש"ח על חשבון זכויות הבנייה, יכולה לחסוך לכם באופן מיידי כ-50,000 ש"ח במס שבח.
אל תתנו לכסף שלכם לרדת לטמיון: חוות דעת שמאית מקצועית תבנה עבורכם את הטיעון הכלכלי הנכון מול רשות המיסים ותבטיח חיסכון משמעותי בתשלום המס.
הערכת דמי מפתח
הערכת דמי מפתח (זכות דיירות מוגנת) היא אחת המשימות המורכבות ביותר עבור שמאי מקרקעין, כיוון שהיא דורשת שליטה לא רק בערכי השוק אלא גם בחוק הגנת הדייר ובפסיקה הענפה בתחום. בנוסף אופן החלוקה בין הדייר לבין הבעלים בשווי כל אחד לפי השקעתו, זמן שנותר לפינוי, גובה דמי המפתח המקוריים חשוב שייקבע באופן המושכל ביותר.
ההערכה יכולה להתבצע עבור דירת מגורים או עבר נכס מסחרי בהם מחזיקים החזקה משותפת גם בעל הנכס וגם הדייר המוגן.
דוגמאות למקרים בהם נבצע שומת נכס דייר מוגן :
- העברת הזכות מדייר יוצא לדייר נכנס, הערכת שווי דמי המפתח.
- פינוי הדייר על ידי בעל הבית ורכישת זכות הדייר בנכס (פיצוי פינוי).
- עדכון דמי שכירות בנכסים עסקיים בהם הדיירות המוגנת היא בהסכם של שכירות מתעדכנת, אך מוגנת מפינוי.
שמאי פינוי בינוי – שמאי דיירים
בחירת שמאי מקרקעין בפרויקט פינוי בינוי היא אחת ההחלטות החשובות ביותר של נציגות הדיירים. השמאי הוא ה"שומר" על הזכויות הכלכליות שלכם – הוא זה שקובע את הניקוד לכל דירה, מוודא שהחלוקה בין השכנים הוגנת (טבלת הקצאות ואיזון) ובודק שהצעת היזם אכן משקפת את רווחיות הפרויקט.
עבודת שמאי הדיירים בנקודות :
- בדיקת היתכנות כלכלית.
- בחינת המצב הקיים ובניית טבלת ניקוד עם ציון יחסי לכל דירה ודירה.
- קובע את הגורמים והעקרונות לפיהם תתקבל כל תמורה.
- עורך טבלת הקצאה ואיזון – תשלומי איזון במידה ונדרש.
- הערכת דמי פינוי לתקופת הבנייה – הערכת שווי דמי שכירות ראויים שישלם היזם לבעלי הדירות בתקפות הפינוי.
- ליווי מול רשויות המס.
שמאות לגירושין
מספקת הערכה אובייקטיבית ומקצועית של שווי נכסי המקרקעין המשותפים לבני הזוג. דוח השמאי הוא כלי הכרחי לחלוקת רכוש הוגנת ומאוזנת במסגרת הליך גירושין, ומבלי שאחד הצדדים ירגיש מקופח.
פירוט חלקי של המקרים בהם נדרשת השומה ומה היא כוללת:
- איזון משאבים.
- רכישת חלקו של הצד השני.
- מחלוקת על שווי הנכס של מי מהמצדדים.
- מינוי מטעם בית המשפט.
- דמי שימוש ראויים – כשצד אחד ממשיך להתגורר בנכס.
חוות דעת שמאית מקצועית מספקת עוגן כלכלי מדויק המאפשר קבלת החלטות מושכלת בתוך הליך הגירושין, תוך מניעת הערכות שגויות שעלולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים.
שמאות לירושה
נושא הירושה הוא אחד המצבים הרגישים ביותר שבהם נדרש שמאי מקרקעין. לא פעם, הנכסים שנותרו הם "לב המחלוקת" בין היורשים, והשמאי נכנס לתפקיד המבוגר האחראי שמספק נתונים אובייקטיביים במקום שבו הרגש עלול להשתלט.
שמאות לנכסי ירושה היא הערכת שווי מהימנה ועדכנית של נכסי מקרקעין שהתקבלו בירושה, לצורך:
- חלוקה בין יורשים.
- תשלום מסים (כגון מס שבח או מס רכישה במקרים מסוימים).
- קבלת החלטות בנוגע למכירה, השכרה או החזקה בנכס.
מתי יש צורך לבצע שמאות לנכס ירושה?
במקרה של חלוקה בין יורשים: כאשר יש יותר מיורש אחד ויש לחלק את הנכסים בצורה הוגנת.
בעת מכירת הנכס: לקביעת מחיר ריאלי ומדויק.
במקרה של חילוקי דעות בין יורשים: לצורך קביעת ערך אובייקטיבי.
לצרכים משפטיים: בהגשת תצהירים לבית משפט או לרשויות המס.
בהתמודדות עם דרישות מס רכוש או מס שבח: הערכת שווי הנכס ליום הפטירה.
שומת מקרקעין מקיפה לצורכי חלוקה במקרה של ירושה, תחסוך לכם גם כסף וגם סכסוכים שמקורם באי הודאות או הערכות חסר או יתר של מי מהצדדים בנוגע לחלק המגיע לו ו/או כתוצאה מהערכת שווי סובייקטיבית שגויה. משרדנו מתמחה בעריכת שומות מסוג זה. פנו אלינו ונשמח לסייע.
פירוק שיתוף במקרקעין
הליך פירוק השיתוף מהווה את המנגנון הסטטוטורי לביטול יחסי השיתוף במקרקעין. תכליתו היא להביא להפרדה סופית של הזכויות בנכס, בין אם על ידי חלוקה בעין ובין אם על ידי מכירה, במצבים בהם המשך השותפות אינו עולה בקנה אחד עם רצון הצדדים או עם ניהולו התקין של הנכס.
דוגמאות למקרים של פירוק שיתוף במקרקעין:
- ירושה שמתחלקת בין מספר יורשים.
- גירושין.
- כישלון של שותפות עסקית או השקעה.
- נכסי מקרקעין למינהים במושעא בהם אין הגדרה לחלק ההחזקה("חלקים בלתי מסויימים").
- פירוק שיתוף כפוי על ידי נושים (הוצאה לפועל).
השקעה בקרקע חקלאית בישראל היא אחד מאפיקי ההשקעה המפתים ביותר, אך גם המורכבים והמסוכנים שבהם. הפיתוי ברור: רכישת נכס במחיר נמוך יחסית מתוך תקווה שיום אחד הייעוד שלה ישתנה למגורים או תעסוקה, מה שיקפיץ את ערכו במאות אחוזים.
עומדים לפני החלטה נדל״נית?
בקשו כעת הערכת שווי מקצועית וקבלו תמונה מלאה לפני שמתחייבים.
בעסקאות נדל״ן אין מקום לניחושים. עם אלעד כהן תקבלו תמונה מלאה של הנכס: בדיקה תכנונית ומשפטית, זיהוי סיכונים והזדמנויות, וערך כלכלי אמיתי שמבוסס על נתוני שוק עדכניים ומתודולוגיה שמאית קפדנית. כך מקבלים ביטחון לקבל החלטה בקנייה, מכירה, מימון או התנהלות משפטית.
שלוש נקודות מבט על אותו נכס
לא תמיד כולם רואים את הנכס שלך באותה צורה. הבנק, אתה, והרשויות כל אחד מהם מסתכל על אותו בית מזווית שונה לחלוטין. בעוד אתה רואה את הערך הרגשי וההשקעה האישית, הבנק בוחן מספרים ויחסי סיכון, והרשויות מתמקדות בחוק, מיסוי ושטח רשום. ההבדלים האלה יוצרים פערים משמעותיים בהערכת השווי פערים שיכולים להשפיע על קבלת משכנתא, מיסוי או מכירה.
איך הבנק רואה את הנכס שלך
הבנק מסתכל על הנכס שלך דרך מספרים – שווי משוער, אחוז מימון, והערכת סיכון. מבחינתו, מדובר בנכס פיננסי ולא בבית חלומות. השמאות הבנקאית נוטה להיות שמרנית ומבוססת על עסקאות דומות באזור.
איך אתה רואה את הנכס שלך
עבורך, זה לא רק נכס – זה הבית שלך. השקעת, שיפצת, טיפחת, וכל פינה בו מספרת סיפור. הערך מבחינתך כולל גם את התחושות, ההשקעה הרגשית, והחזון המשפחתי.
איך הרשויות רואות את הנכס שלך
מבחינת הרשויות, זה מספרים יבשים: שטח, זכויות בנייה, תב"עות, ומיסוי. לעיתים הן מייחסות לנכס ערך שונה לחלוטין מהערכת השוק – מה שמשפיע ישירות על מיסים, היטלים ואישורים.
מאמרים
מה ההבדל בין הערכת שווי דירה לבין חוות דעת שמאית
רבים מתבלבלים בין “הערכת שווי דירה” לבין “חוות דעת שמאית”....
קרא עוד
טעויות נפוצות בהערכת נכסים – איך להימנע מהן
הערכת שווי נכס היא הבסיס לכל עסקת נדל"ן. טעות בהערכה...
קרא עוד
מדריך למכירת דירה עם זכויות בנייה – מיסוי ותכנון
זכויות בנייה הן אחד הנכסים הנסתרים והיקרים ביותר שיכולים להיות...
קרא עודלקוחות מספרים
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח לקבל דוח שמאי?
טווח זמנים של שבוע עד שלושה שבועות, אשר נקבע בהתאם לסוג הנכס והמורכבות החלה עליו.
האם אפשר לקבל דוח מזורז?
כן. קיימת אפשרות לשירות מזורז במקרים דחופים (בתוספת תמחור).
מה ההבדל בין הערכת שווי לקראת קנייה לבין חוות דעת לבית משפט?
הערכת שווי לקנייה מתמקדת במחיר השוק והסיכונים העסקיים; חוות דעת משפטית נכתבת לפי כללי קבילות, נסמכת על אסמכתאות מוגברות ומותאמת להליך.
האם אתם מטפלים במיסוי מקרקעין?
כן — הכנה והגשה של חוות דעת למס שבח/מס רכישה.
איך קובעים ערך לנכס עם זכויות בנייה?
בודקים סטטוס תכנוני, היטלי השבחה, עלויות מימוש, רגולציה אזורית ועסקאות השוואה רלוונטיות — ומתרגמים את הכול לשווי כלכלי נטו.
מה כוללת בדיקה תכנונית?
תכניות תקפות/מופקדות, היתרים, חריגות בנייה, מגבלות בנייה, תשתיות מתוכננות והשפעתן על השווי.
אפשר ליווי מול הבנק?
בהחלט, משרדנו עושה שיתופי פעולה עם שמאים ברשימות הבנקים וניתן לבצע שומה שתהיה קבילה ע"י הבנק.
האם הדוח כולל טווח שווי?
ככלל לא מוצג בשומת שווי שוק טווח שווי, ישנם חריגים.